VvE toestemming voor een geveldoorbraak

Een VvE kijkt verder dan de vraag of het technisch kan. De andere eigenaars wegen ook hun eigen belangen mee. Deze vragen kunt u verwachten:

• Blijft de draagconstructie veilig en stabiel?
• Past de wijziging bij het bestaande gevelbeeld?
• Ontstaan er extra onderhoudsverplichtingen voor de VvE?
• Is de aansluiting waterdicht, geïsoleerd en duurzaam?
• Worden gemeenschappelijke delen tijdens het werk gebruikt of beschadigd?
• Hebben buren last van hinder, minder privacy of minder woongenot?

Bij een geveldoorbraak komen constructie en uitstraling samen. Bereid uw aanvraag daarom technisch, visueel en praktisch voor.

Controleer eerst de procedure in uw eigen reglement. Omgevingsweb noemt een schriftelijk verzoek aan het bestuur van de VvE, met wat u wilt verbouwen en wat de gevolgen zijn voor het gebouw en de gemeenschappelijke delen. Laat uw reglement de vergadering beslissen, dan moet het verzoek op de agenda komen. Geldt het Modelreglement 2017, dan kan een stemgerechtigde tot uiterlijk zeven dagen voor de vergadering schriftelijk of per e-mail een onderwerp op de agenda laten plaatsen. Bij ondersplitsing worden de termijnen uit dit artikel verdubbeld (artikel 50.2).

De vergadering besluit bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, voor zover de statuten niet anders bepalen (artikel 5:127 BW). Of aan de toestemming voorwaarden kunnen hangen, staat in uw reglement. Het Modelreglement 2017 staat dat toe, zolang de voorwaarden niet onredelijk zijn (artikel 26). Het kan bijvoorbeeld gaan om materialen of het voorkomen van overlast.

Vanaf 1 januari 2027 kan de VvE-vergadering onder wettelijke voorwaarden ook volledig digitaal of hybride plaatsvinden. Dit verandert niet welke toestemming u voor de geveldoorbraak nodig heeft.

Dit is ons advies voor een sterk verzoek:

• Lees eerst de akte en het reglement, zodat u de procedure kent.
• Dien uw verzoek ruim voor de vergadering in.
• Laat zien hoe u de constructie heeft laten onderbouwen.
• Maak duidelijk hoe u schade, geluid en overlast beperkt.
• Informeer directe buren vooraf, zodat bezwaren niet pas in de vergadering komen.

Welke stukken de VvE vraagt, verschilt per gebouw. Hoe concreter u bent, hoe minder ruimte er is voor uitstel of vragen achteraf. Wat wij aanraden, staat in de checklist hieronder.

De berekening onderbouwt welke belasting er is en of de gekozen oplossing die kan opvangen. Zij is geen garantie: de bestaande situatie en de uitvoering moeten erbij aansluiten. Lees wat een constructieberekening is, hoe een gevel wordt opgevangen met een stalen balk en wat de kosten van een constructieberekening bepaalt.

Ja. Maar wordt toestemming zonder redelijke grond geweigerd, of spreekt degene die moet beslissen zich niet uit, dan kan de kantonrechter die vervangen door een machtiging (artikel 5:121 BW). Geldt het Modelreglement 2017, dan mag de toestemming ook niet op onredelijke gronden worden geweigerd (artikel 26).

Een VvE kan bijvoorbeeld wijzen op:

• onvoldoende constructieve onderbouwing
• een risico voor de stabiliteit van het gebouw
• aantasting van het uiterlijk
• extra onderhoudslasten voor de gezamenlijke eigenaars
• onvoldoende brandveiligheid of waterdichtheid
• onevenredige hinder voor anderen

Of zo'n reden standhoudt, hangt af van de omstandigheden. Een weigering betekent ook niet dat het plan nooit kan. Soms is het dossier nog niet compleet of zijn extra voorwaarden nodig.

Kijk eerst waarom de VvE nee zegt. Soms wil de vergadering vooral meer informatie, soms is er een principieel bezwaar. Dit zijn logische vervolgstappen:

• Vraag de motivering op of lees het vergaderbesluit terug.
• Bekijk of de bezwaren technisch of procedureel op te lossen zijn.
• Laat het plan aanscherpen met betere tekeningen of een betere onderbouwing.
• Dien een aangepast verzoek in.
• Vraag juridisch advies als u de weigering onredelijk vindt.

Let daarbij op de termijn hieronder. Die loopt door terwijl u aan een nieuw verzoek werkt.

De wet kent twee routes, en die doen niet hetzelfde. Wordt toestemming zonder redelijke grond geweigerd, dan kan de kantonrechter die op uw verzoek vervangen door een machtiging (artikel 5:121 BW). Gaat het werk met kosten gepaard, dan kan de rechter op verzoek ook de verdeling bepalen. Bij een nieuw werk kan de rechter op verzoek een regeling vaststellen voor de kosten van toekomstig onderhoud.

Daarnaast kan de kantonrechter een besluit van de vergadering vernietigen. Dat verzoek moet binnen een maand na de dag waarop u van het besluit kennis nam of kon nemen (artikel 5:130 BW). Een vernietigde afwijzing is nog geen toestemming, schrijft Omgevingsweb. Daarvoor is dan nog de machtiging nodig.

Welke route past, hangt af van uw situatie. Dit artikel is algemene uitleg, geen juridisch advies.

Niet altijd. Een geveldoorbraak leidt niet vanzelf tot een aktewijziging. Dat kan wel aan de orde zijn als de begrenzing van het appartement verandert, of als een exclusief gebruikt deel anders moet worden vastgelegd. De akte omschrijft namelijk de gedeelten die als afzonderlijk geheel worden gebruikt (artikel 5:111 BW).

Een wijziging vraagt om medewerking van alle eigenaars, of om medewerking van het bestuur na een besluit met ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de eigenaars toekomt. Het gaat dus niet alleen om de uitgebrachte stemmen. De akte kan een grotere meerderheid eisen. Ook kan toestemming nodig zijn van anderen met een recht op het appartement, zoals een hypotheekhouder. De wijziging gaat via een notariële akte en inschrijving in de openbare registers (artikel 5:139 BW).

Wil iemand zonder redelijke grond niet meewerken, of verklaart die zich niet, dan kan de kantonrechter een machtiging geven. Dat verzoek moet komen van eigenaars met ten minste de helft van de stemmen. Gaat het uitsluitend om de onderlinge begrenzing van de gedeelten die voor het afzonderlijke gebruik van deze eigenaars zijn bestemd, dan kunnen ook twee eigenaars dat verzoeken, of één eigenaar met verschillende appartementsrechten (artikel 5:140 lid 3 BW).

Laat dit vroeg in het traject beoordelen, zodat u niet na de technische toestemming vastloopt op de juridische uitwerking.

Ook met een akkoord is het verstandig om afspraken schriftelijk vast te leggen. Een geveldoorbraak kan veranderen wie waarvoor zorgt. Denk aan de nieuwe pui, aansluitingen, afwatering, kitnaden en schilderwerk. Leg bij voorkeur vast:

• wie de nieuwe situatie onderhoudt
• wie de kosten draagt bij herstel of vervanging
• hoe schade aan gemeenschappelijke delen wordt afgehandeld
• welke technische uitvoering is goedgekeurd
• welke voorwaarden gelden tijdens het werk

Geldt het Modelreglement 2017, dan gelden de kostenregels voor gezamenlijke onderdelen ook voor nieuwe onderdelen, vanaf de dag dat ze zijn aangebracht (artikel 11.2).

Begin niet bij de sloop, maar bij de haalbaarheid. Dit is de volgorde die wij aanraden:

• laat beoordelen of de doorbraak constructief haalbaar is
• lees de stukken van de VvE en de procedure voor toestemming
• laat tekeningen en zo nodig een berekening maken
• controleer of een vergunning nodig is
• dien een compleet verzoek in
• begin pas met de uitvoering als het besluit van de VvE er is en, als die nodig is, de vergunning

Draagbalken.nl is geen juridisch adviseur. Wij kijken naar de constructieve kant van uw plan.